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Les motifs de résiliation d’un bail rural

I – Motifs de résiliation pour fautes du preneur :

A – Motifs pouvant utilement être invoqués par le bailleur, sauf cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes opposés par le preneur :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L 411-27.

B – Autres motifs permettant au bailleur de demander la résiliation du bail, lui conférant le droit de rentrer en jouissance et entrainant la condamnation du preneur aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L411-35 qui prohibent :

  • La cession du bail sans l’accord du bailleur ou l’autorisation du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
  • La sous-location, sauf agrément du bailleur ou autorisation de Tribunal pour les sous- locations de vacances ou de loisirs.

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L 411-38 qui prohibe, sauf agrément du bailleur, l’apport par le preneur de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole, à un groupement de propriétaires ou d’exploitants.

C – Autres motifs pouvant être invoqués à condition qu’il en résulte un préjudice pour le bailleur :

1 ° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles :

  • L 411-37 (défaut d’information du bailleur – en dépit d’une mise en demeure de ce faire – de la mise à disposition du bail à une société agricole dont le preneur est associé)
  • L 411-39 (échange sur la jouissance de parcelles sans notification au propriétaire)
  • L 411-39-1 (assolement en commun dans le cadre d’une société en participation, sans notification au propriétaire)

2° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section (biens communaux) en application de l’article L 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

II – Autres motifs de résiliation :

1° Changement de destination du bien loué :

Le propriétaire peut à tout moment, par application de l’411-32 du code rural et de la pêche maritime, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée en application d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé. La résiliation prend effet un an après la notification au preneur qui n’est tenu de libérer les lieux qu’après règlement du montant de l’indemnité qui lui est dû comme il en serait en matière d’expropriation.

2° Décès du preneur :

Le bailleur peut, par application de l’article L 411-34, demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit ayant participé effectivement à l’exploitation des lieux au cours des cinq années antérieures au décès.

Résiliation pour défaut de paiement – Mise en demeure – Forme :

L’article L 411-31-1, 1er du code rural et de la pêche maritime énonce que :

« Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1 ° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. »

Pour n’avoir pas respecté, à la lettre, ces dispositions d’ordre public des propriétaires ont vu leur action en résiliation tenue en échec :

En réponse à une action en exécution de travaux engagée par leur locataire, ces propriétaires avaient fait délivrer un commandement de payer portant sur deux échéances de fermage restées impayées, représentant un montant de l’ordre de 15.500 euros, en ce compris le loyer de la maison d’habitation.

Le preneur ne s’étant pas acquitté du paiement dans les trois mois, les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

Le preneur avait conclu quant à lui à l’annulation du commandement qui ne mentionnait pas les termes exacts de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

La question qui se posait était donc la suivante : l’absence de reproduction intégrale des dispositions de l’article L 411-31-I,1er était-elle de nature à justifier l’annulation du commandement de payer et par voie de conséquence le rejet de la demande en résiliation du bail ?

La cour d’appel, avait répondu par la négative, jugeant que « si en effet le commandement ne reproduit pas in extenso les dispositions de cet article, il apparaît néanmoins qu’il mentionnait expressément qu’à défaut de règlement de deux fermages à son échéance, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail de sorte que le fermier était à même de comprendre les conséquences de sa carence réitérée ».

Cette motivation a été censurée par la Cour de Cassation pour violation des dispositions de l’article L 411-31-1, 1er du code rural et de la pêche maritime.

La Cour de Cassation s’est donc refusée à admettre que la nullité de la mise en demeure irrégulière en la forme pouvait ne pas être prononcée si l’omission n’avait pas été de nature à induire le preneur en erreur.

Bref un texte d’ordre public se doit d’être respecté à la lettre.

  • Les bailleurs doivent retenir de cet arrêt que la mise en demeure de payer à délivrer à leur locataire, en cas de défaillance de celui-ci dans le règlement des fermages, doit reproduire littéralement les termes des dispositions de l’article L 411-31, I, 1er , sauf à voir rejeter leur demande en résiliation de bail pour défaut de paiement de fermages dans les délais requis.
  • 3e civ, 13 septembre 2018, n° 17-14.301

SAFER – Tribunal de Grande Instance de Saint Brieuc – 03 septembre 2019

Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC, RG 18/00482, 3 septembre 2019 :

On le sait, la loi d’avenir de l’agriculture, du 13 octobre 2014, était attendue par tous comme devant être le texte qui allait contraindre la SAFER à plus de transparence et de rigueur dans ses rétrocessions et donc dans ses interventions.

Le rapport accablant de la Cour des comptes en date de février 2014 devait nécessairement appeler un tour de vis de la part du législateur, et cette loi d’avenir devait en être l’occasion.

Si les espoirs ont dans un premier temps été de mise, avec une rédaction qui laissait penser que la SAFER, dorénavant, serait soumise en toutes circonstances aux priorités des nouveaux schémas directeurs régionaux des structures agricoles, ces espoirs ont pu se trouver douchés par le décret du 22 juillet 2015, au sein duquel la SAFER avait pris le soin de faire insérer dans les dispositions de l’article R. 331-14 du code rural un adverbe, en l’espèce « notamment », en vertu duquel la SAFER pourrait opérer, via son comité technique, des choix en tenant compte notamment des orientations du schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Ce faisant, la SAFER pensait avoir évidemment assuré devant elle un champ d’action libéré des contraintes administratives liées au priorité du schéma directeur.

Par une décision rendue le 3 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Brieuc statuant au visa de cet article R 331-14, a rappelé que l’adverbe notamment a pour signification et synonyme les mots particulièrement, principalement, singulièrement, spécialement ou encore surtout.

Ainsi, le Tribunal a légitimement estimé que si la SAFER était tout à fait fondée à développer un argument selon lequel elle considérait n’être pas tenue au respect des seuls critères liés aux missions d’intérêt général dont elle est chargée, la demande d’un candidat évincé fondée sur les priorités du schéma directeur régional n’en était pas pourtant injustifiée.

Dans l’espèce qui intéressait le Tribunal de Grande Instance de Saint-Brieuc, la SAFER avait justifié sa décision de choisir un attributaire en considération des critères de viabilité, sans pour autant, in concreto, justifier l’éviction des candidats concurrents.

La juridiction Briochine a logiquement rappelé à cette occasion, dans une décision inédite, que la SAFER avait failli aux obligations, au respect desquelles elle était tenue, en n’informant pas les candidats à la rétrocession évincés, des motifs qui avaient déterminé son choix en considération des critères de viabilité tels qu’énoncés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

L’adverbe notamment, que la SAFER avait pu faire ajouter aux termes des dispositions réglementaires du Code Rural pour s’extraire de tout contrôle judiciaire ne semble pas, heureusement, la mettre à l’abri de tout contrôle…

Cession de bail – Cassation 3ème civile – 25 octobre 2018

La cession de bail au profit d’un descendant implique que le preneur-cédant ait eu un comportement respectueux de la loi.

Cour de Cassation, Civ. 3ème, le 25 octobre 2018, n° 17-14.073 :

Passé relativement inaperçu à l’automne 2018, cet arrêt rendu par le 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 25 octobre 2018 mérite un bref rappel, car il s’inscrit dans la droite ligne des précédentes décisions rendues depuis une dizaine d’années par la haute juridiction, et tendant à restreindre dans un chenal de plus en plus étroit les possibilités de cession familiale d’un bail rural.

Dans l’espèce soumise à l’appréciation de la haute juridiction parisienne, un couple d’exploitants agricoles, co-preneurs dans le cadre d’un bail rural depuis 1986, avait sollicité l’autorisation de céder leur bail à leur fils, une fois l’heure de la retraite arrivée.

Associés au sein d’une société à vocation agricole, l’époux co-preneur et le fils des co-preneurs travaillaient quotidiennement les biens loués, de même que l’épouse, co-preneur également, mais qui n’était pas associée au sein de la structure d’exploitation.

L’époux ayant opéré un retrait du GAEC en raison de problèmes de santé, l’épouse co-preneur était alors devenue associée en ses lieu et place, et cogérante du groupement avec son fils.

La société bénéficiait alors d’une mise à disposition.

Si cette mise à disposition légale ne peut en rien être assimilée à la cession prohibée prévue à l’article L. 411-35 du Code rural, la Cour de Cassation a eu à de nombreuses reprises l’occasion d’apprécier la régularité de cette mise à disposition non pas dans le cas d’une demande de résiliation de bail mais dans le cadre de la demande d’autorisation de cession du bail au descendant.

Cet arrêt, comme les précédents rendus en pareille espèce, a eu l’occasion avec une certaine rigueur de rappeler que le bien loué par des co-preneurs oblige ces deux locataires à être associés de la société qui bénéficie de la mise à disposition, et que si l’un d’eux venait à perdre cette qualité, cela serait constitutif d’une irrégularité justifiant un refus à la demande présentée par ces derniers d’être autorisés à céder le bail à l’un de leurs descendants.

En dépit de l’absence de tout préjudice pour le propriétaire bailleur, il sera donc opposé un refus à la demande d’autorisation de cession de bail, avec toutes les conséquences économiques que cela peut entraîner pour l’exploitation des preneurs et du candidat cessionnaire.

Dans une matière où les occasions de prendre à défaut un preneur peuvent être extrêmement limitées tant le statut du fermage est protecteur à cet égard, tout espoir de récupérer ces terres au moment du départ en retraite des co-preneurs n’est donc pas perdu.

On peut même s’étonner, dans le cadre d’un statut légal aussi protecteur, que la jurisprudence de la Cour de Cassation soit si rigoureuse. C’est pourtant là une position constante de la haute juridiction depuis une dizaine d’années.

Il faut donc retenir que pour obtenir l’autorisation de céder un bail à un descendant, 2 co-preneurs doivent prouver leur exécution de bonne foi du contrat de location, supposant, en cas de mise à disposition du bail à une société agricole, que les 2 co- preneurs aient été associés de manière concomitante au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition.

Cession de bail – Cassation 3ème civile – 06 juin 2019

Une cession même minime du bien loué, sans l’accord du propriétaire, peut entrainer la résiliation totale du bail

Cass. 3ème civ. 6 juin 2019, n°17-21.335 :

Par un arrêt récent rendu par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été rappelé que la cession partielle d’un bail, même portant sur une portion minime des surfaces louées, expose le locataire à ce que le bail fasse l’objet d’une résiliation dans son ensemble.

Rendu au visa de l’article L. 411-35 du code rural, prohibant par principe la cession de bail hors cadre familial et au visa de l’article L. 411-31 du même code, cet arrêt précise également qu’une telle cession partielle fait encourir au locataire la résiliation de son bail, sans même que le propriétaire bailleur ait à prouver qu’il subit un préjudice particulier ou que la bonne exploitation du fonds s’en trouve compromise, preuve qu’il doit habituellement rapporter dans le cadre d’une demande de résiliation de bail sur le fondement de l’article 411-31 du code rural.

Cet arrêt, si rigoureux soit-il, s’inscrit dans la ligne classique de la Cour de Cassation quant à l’application du principe de prohibition de la cession du bail hors cadre familial et hors dispositions relatives au bail cessible.

Dans ce cas précis, cette jurisprudence de la Cour de Cassation assure de manière stricte le respect des droits du propriétaire foncier.