Résiliation pour défaut de paiement – Mise en demeure – Forme :

L’article L 411-31-1, 1er du code rural et de la pêche maritime énonce que :

« Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1 ° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. »

Pour n’avoir pas respecté, à la lettre, ces dispositions d’ordre public des propriétaires ont vu leur action en résiliation tenue en échec :

En réponse à une action en exécution de travaux engagée par leur locataire, ces propriétaires avaient fait délivrer un commandement de payer portant sur deux échéances de fermage restées impayées, représentant un montant de l’ordre de 15.500 euros, en ce compris le loyer de la maison d’habitation.

Le preneur ne s’étant pas acquitté du paiement dans les trois mois, les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

Le preneur avait conclu quant à lui à l’annulation du commandement qui ne mentionnait pas les termes exacts de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

La question qui se posait était donc la suivante : l’absence de reproduction intégrale des dispositions de l’article L 411-31-I,1er était-elle de nature à justifier l’annulation du commandement de payer et par voie de conséquence le rejet de la demande en résiliation du bail ?

La cour d’appel, avait répondu par la négative, jugeant que « si en effet le commandement ne reproduit pas in extenso les dispositions de cet article, il apparaît néanmoins qu’il mentionnait expressément qu’à défaut de règlement de deux fermages à son échéance, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail de sorte que le fermier était à même de comprendre les conséquences de sa carence réitérée ».

Cette motivation a été censurée par la Cour de Cassation pour violation des dispositions de l’article L 411-31-1, 1er du code rural et de la pêche maritime.

La Cour de Cassation s’est donc refusée à admettre que la nullité de la mise en demeure irrégulière en la forme pouvait ne pas être prononcée si l’omission n’avait pas été de nature à induire le preneur en erreur.

Bref un texte d’ordre public se doit d’être respecté à la lettre.

  • Les bailleurs doivent retenir de cet arrêt que la mise en demeure de payer à délivrer à leur locataire, en cas de défaillance de celui-ci dans le règlement des fermages, doit reproduire littéralement les termes des dispositions de l’article L 411-31, I, 1er , sauf à voir rejeter leur demande en résiliation de bail pour défaut de paiement de fermages dans les délais requis.
  • 3e civ, 13 septembre 2018, n° 17-14.301